In diesem Bolg werden die Vorteile, aber auch die Nachteile des Verkaufs mit Nießbrauch beleuchtet
Was ist die Motivation, die eigenen
„vier Wände“
mit Nießbrauch zu verkaufen?
Die meisten Eigentümer, die eine Immobilienübertragung mit Nießbrauch wählen verfolgen das Interesse im Hier und Jetzt alles für die Zukunft regeln und so ihren wohlverdienten Ruhestand ohne Sorgen zu genießen. So oder so ähnlich lesen Sie es in jedem Werbebeitrag zur Leibrente. Wo Licht ist gibt es bekanntermaßen auch Schatten – genauer hinzusehen lohnt also.
Nießbrauchrecht - Vorteile vs. Nachteile
Bei einem Verkauf der eigenen Immobilie mit einem Nießbrauchrecht spricht man in den meisten Fällen vom Vorbehaltsnießbrauch. Das bedeutet, dass der Eigentümer der Immobilie wechselt und der bisherige Eigentümer erhält im Gegenzug ein umfassendes Nutzungsrecht. Somit wird es einem ermöglicht, die eigene Immobilie trotz Verkauf weiter mietfrei zu bewohnen beziehungsweise zu nutzen.
Das Nießbrauchrecht kann nicht veräußert oder vererbt werden und besteht auch bei einem Wechsel oder Tod des neuen Eigentümers der Immobilie fort.
Der Nießbrauch wird zudem als lebenslanges Nutzungsrecht oder für einen bestimmten Zeitraum notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das umfassende Nutzungsrecht erlaubt es dem Nießbrachnehmer, die Immobilie nicht nur wie gewohnt zu bewohnen, sondern überdies in Zukunft an Dritte zu vermieten und hierdurch Mieteinkünfte zu erzielen.
Sollte etwa ein Aufenthalt in einer Pflegeeinrichtung nicht mehr zu vermeiden sein, kann die Immobilie vermietet werden, sodass von den Einkünften die Kosten der Pflegeeinrichtung finanziert werden können. Manche Eigentümer nutzen diese Art der Immobilienrente auch, um in wärmeren Gefilden ihren Ruhestand zu verbringen. Die regelmäßigen Mieteinnahmen können hier optimal genutzt werden.
Besonders hervorzuheben ist, dass der neue Eigentümer zwar im Grundbuch steht, aber der bisherige Besitzer der wirtschaftliche Eigentümer bleibt.
Diese Möglichkeit bieten Verrentungsmodelle mit einem Wohnrecht meistens nicht.
Der Kunde erhält den Verkaufserlös per Einmalzahlung und verfügt somit über die sofortige Liquidität. Der Verkaufspreis berechnet sich aus dem Verkehrswert abzüglich des Wertes des Nießbrauchrechts. Dieser Wert entspricht grob der zukünftigen Miete, auf die der Käufer verzichtet. Bei einem Verkauf mit Nießbrauch wohnt man mietfrei.
Die Vorteile und Nachteile von Wohn- und Nießbrauchrecht
Wohnrecht | Nießbrauchrecht | |
| Wohnnutzung durch den Berechtigten | Ja Der Berechtigte darf die Immobilie bewohnen | |
| Weitervermietung der Wohnung durch den Berechtigten | Nein | Ja |
| Wer zahlt die Instandhaltung und Sanierung? | In der Regel der Eigentümer | In der Regel der Eigentümer |
| Wer zahlt die Nebenkosten und kleinere Reparaturen? | Berechtigte | |
| Wie lange gilt das Recht? | Lebenslang, oder nach Vereinbarung befristet. Eine aktive Löschung ist möglich, wenn zustimmen. | |
| Eintrag im Grundbuch? | Ja Eine notarielle Vereinbarung mit Eintragung von Nießbrauch oder Wohnrecht im Grundbuch an erster Rangstelle ist unbedingt empfehlenswert, damit es als dingliches Recht etwa bei Verkauf der Immobilie bestehen bleibt. | |
| Sind die Rechte vererbbar oder übertragbar? | Nein Die Rechte sind personengebunden. | |
| Was passiert bei Insolvenz des Eigentümers? | Die Rechte bleiben unverändert bestehen, bei erstrangiger Eintragung von Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch. Wenn Nießbrauchrecht oder Wohnrecht zweitrangig, zum Beispiel hinter der Grundschuld, eingetragen sind, dann werden diese im Insolvenzfall hinfällig. | |
| Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer? | Ja Einen Verkauf kann man nicht ausschließen. Die Rechte für den Bewohner bleiben aber unverändert bestehen bei vorrangiger Eintragung im Grundbuch. | |
Begriffsklärung
Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht an einer Sache. So wird durch Einräumung eines Nießbrauchs an einem Haus durch den Besitzer der Immobilie einer anderen juristischen oder natürlichen Person das Recht zur unentgeltlichen, teilentgeltlichen oder entgeltlichen Nutzung der Immobilie eingeräumt. Wird ein entgeltliches Nutzungsrecht vereinbart, sind Leistung und Gegenleistung ausgewogen. Bei einem teilentgeltlichen Nießbrauch ist der Wert des Nießbrauchs nur zum Teil ausgeglichen. Bei einem unentgeltlichen Nießbrauch liegt die Gegenleistung unter 10 % des Nießbrauchwerts.
Beim Vorbehaltsnießbrauch wird das Grundstück durch die bisherigen Eigentümer entgeltlich oder unentgeltlich auf Dritte übereignet. Gleichzeitig behalten sich die alten Eigentümer ein Nutzungsrecht (Nießbrauch) am Grundstück vor. Damit wird er zum Nießbraucher seiner bisherigen Immobilie. Nutzt der Nießbraucher die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken, entstehen für ihn keine Einnahmen, zwangsläufig kann er auch keine Werbungskosten geltend machen. Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, entstehen für ihn Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Er kann Werbungskosten geltend machen. Hierzu gehört auch die Gebäudeabschreibung. Der Vorbehaltsnießbrauch ist erbschaftsteuermindernd zu berücksichtigen (§ 25 ErbStG).
Die Zahlungen, die der Eigentümer leistet, sind für ihn Anschaffungskosten für die Immobilie. Bei wiederkehrenden Zahlungen ist der Barwert der Zahlungen anzusetzen.
Wenn der Nießbraucher Vermieter wird
Rechtlich tritt er an die Stelle des Eigentümers als Vermieter (§ 567 BGB). Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung muss der Nießbrauchsberechtigte versteuern. Werbungskosten kann er zwar absetzen, die Abschreibungen verbleiben aber grundsätzlich beim Eigentümer.
In den allermeisten Fällen ist der Vermieter der Nießbraucher. Er sucht den Mieter aus und legt den Mietzins fest, auch muss er die Mieteinnahmen wie ein “gewöhnlicher Vermieter” versteuern.
Ja. Der Verkauf einer Immobilie mit Nießbrauch ist möglich, aber oft sehr schwierig. (sehr hoher Preisabschlag) Denn das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch eingetragen und bleibt auch nach einem Verkauf bestehen – für Selbstnutzer also keine Alternative Wohnraum zu erstehen.
Wir stehen Ihnen gerne für weitere Fragen zur Verfügung.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag erhebt innhaltlich wie rechtlich keinen Anspruch auf Vollständigkeit und dient lediglich einer Erstinformation. Verkaufen und Vermieten von Immobilien sind wegen der Komplexität als Einzelfall zu betrachten.
Desweiteren stellt dieser Beitrag keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater oder Immobilienmakler klären.
