Sie benötigen eine Finanzierung?
Mit einer Finanzierungszusage in der Tasche
lässt es sich souveräner verhandeln!
Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist Vertrauenssache;
alltag für BOGSCH Immobilien
Sie wollen kaufen?
Sie wollen eine Immobilie erwerben?
Mit einer bereits vorhandenen Finanzierungszusage ebnen sich bereits bei der Anfrage auf ein Immobilienangebot viele Wege.
Es ist zu erkennen: Sie haben sich bewusst im Vorfeld mit dem Thema „Kauf einer Immobilie“ auseinandergesetzt und dokumentieren damit auch nach außen hin, dass Sie ernsthaft an dem Erwerb der Immobilie interessiert sind.
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Unsere Leistung
Unser Team von BOGSCH Immobilien ist auf die Bewertung von Immobilien mit verschiedenen Nutzungsarten spezialisiert, wie Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien.
Wohnimmobilien sind im Wesentlichen Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser.
Unter Gewerbe-Immobilien fallen alle Immobilien, die nicht für Wohnzwecke verwendet werden, wie Büros, Hotels, Einzelhandel, Logistik, Leichtindustrie.
Unsere Wertermittlung basiert auf den anerkannten Wertermittlungsverfahren und Methoden gem. §194 BauGB / ImmoWertV, sowie zur Ermittlung der Bodenrichtwerte in § 196 BauGB geregelt.
Know-how, ein fundiertes Marktverständnis, gepaart mit einer sorgfältigen Recherche der Märkte vor Ort sind die Basis unserer Wertermittlung.
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Begriffsklärung
Was verbirgt sich eigentlich hinter den folgenden Begriffen?
Die „Standardfinanzierung“
10 – 20 % Eigenkapital von der Gesamtkaufsumme
100 % Eigenkapital für die Kaufnebenkosten
Die „100 %-Finanzierung“
100 % der Kaufsumme wird von der Bank finanziert.
100 % Eigenkapital für die Kaufnebenkosten müssen verfügbar sein
Die „Vollfinanzierung“
100 % der Kaufsumme wird von der Bank finanziert
100 % der Kaufnebenkosten werden von der Bank finanziert
Eine Vollfinanzierung ist riskant!
Was dabei zu beachten ist, haben wir im folgenden Beitrag zusammengefasst.
Inzwischen geben Banken auch mehr als 80 Prozent vom Beleihungswert als Kredit. Eine Finanzierung über 100 Prozent plus Kauf-Nebenkosten ist allerdings nur in Ausnahmefällen möglich; etwa, wenn der Kunde ein regelmäßig hohen Geldeingang und weitere Sicherheiten stellen kann wie z. B. weitere eigene werthaltige Immobilien. Dann können Kunden auch ohne Eigenkapital kaufen oder bauen.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann sonst schnell zu einem existenzbedrohenden Problem werden, wenn die laufenden Raten aufgrund von Krankheit, Arbeitslosigkeit oder anderen Ausfällen nicht mehr bedienen werden können.
Sollte der Fall eingetreten sein, wird die Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern und daraus die offenen Forderungen bedienen. Der Erlös einer Zwangsversteigerung liegt aber in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Marktwert. Außerdem fallen weitere Kosten im Zuge der Zwangsversteigerung an, die ebenfalls aus dem Erlös bedient werden müssen. Bei konstanten Immobilienpreisen führt das dazu, dass die Einnahmen aus der Zwangsversteigerung nicht ausreichen, um die Forderung der Bank zu begleichen.
Und weil Sie bekanntermaßen für eine Immobilienfinanzierung mit Ihrem gesamten Vermögen haften, wird die Bank den Restbetrag von Ihnen einfordern. Sollten dann keine weiteren Mittel vorhanden sein, führt der Vorgang schnell in die private Insolvenz.
Das kann sogar dann passieren, wenn Sie die Raten weiterhin bedienen, die Immobilie aber deutlich an Wert verliert. Denn Banken sind verpflichtet, die Sicherheiten für ihre Kredite immer wieder neu zu bewerten. Sinkt der Wert der Immobilie im Vergleich zur Höhe des Darlehens, steigt das Risiko für die Bank.
Das "Risiko"
Um sich gegen dieses Risiko abzusichern, beinhalten die meisten Baufinanzierungsverträge ein Recht für die Bank, weitere Sicherheiten einzufordern. Sollte kein weiteres Vermögen verfügbar sein, welches Sie der Bank als Sicherheit anbieten können, kann die Bank eine Zwangsvollstreckung veranlassen – obwohl Sie die laufende Rate weiterhin bedienen! Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist daher ein risikoreiches Geschäft, das nur dann in Erwägung gezogen werden sollte,
- wenn die Sicherheit darüber besteht, die Darlehensrate auch bedienen zu können und
- wenn die Sicherheit über deutlich steigende Immobilienpreise in den nächsten Jahren vorhanden oder über eine passende Gebäudeversicherung gegen Schäden abgesichert ist.
Zu beachten: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch kann die Bank nicht nur Zusatzsicherheiten verlangen, sondern das Darlehen sogar fristlos kündigen, wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht (§ 490 BGB).
Der "Beleihungswert" einer Immobilie
Das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert bezeichnet man als Beleihungsauslauf.
Traditionell gelten 80 Prozent des Beleihungswertes als Obergrenze für den Baukredit. Wenn die Bank also für eine Immobilie einen Beleihungswert von 100.000 EUR ermittelt, ist die Kreditsumme auf 80.000 Euro begrenzt. Den fehlenden Betrag zum Immobilienwert inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch und evtl. Vermittlungsgebühren muss der Kunde in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlen.
"Nominaler und effektiver Zins" - nicht verwechseln!
Kleiner Fehler mit großer Wirkung:
Beide Zinssätze werden im Kreditangebot ausgewiesen und sind für den potenziellen Kreditnehmer wichtig. Die größere Relevanz hat jedoch der Effektivzins, weil dieser sich direkt auf Ihre Finanzen auswirkt.
Der Unterschied von Nominal- und Effektivzins:
- Der nominale Zinssatz gibt an, welche Zinsen die Bank auf den reinen Nettodarlehensbetrag Ihres Kredits berechnet. Er bezieht sich grundsätzlich immer auf ein Kalenderjahr. Darum heißt er auch „nominaler Jahreszins“. Oft wird er auch Sollzins genannt.
- Der effektive Zinssatz ist höher. Er umfasst auch sogenannte preisbestimmende Faktoren. Dazu gehören beispielsweise die Laufzeit des Kredits sowie Nebenkosten für die Bearbeitung. Somit gibt der Effektivzins an, welche Kosten für Sie pro Jahr tatsächlich anfallen.
Zusammengefasst
- Der Beleihungswert gibt an, wie viel Geld die Bank für den Kauf oder Bau einer Immobilie ausleiht.
- Die Differenz zu den Gesamtkosten ist mit Eigenkapital abzudecken.
- Es gibt verschiedene Verfahren, wie die Kreditinstitute den Wert berechnen.
- Da der Beleihungswert wichtig für die Höhe der Gesamtfinanzierung ist, ist im Finanzierungsgespräch die Bank zu fragen, wie diese den Wert der Immobilie einschätzt.
Hinweis:
Dieser Beitrag ist nicht als Finanzierungs- oder Rechtsberatung zu verstehen, sondern lediglich als unverbindliche Information.
Wünschen Sie hingegen eine verbindliche Finanzierungsberatung, so nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Denn mit geordneten Finanzen sind Sie immer ein gern gesehener Verhandlungspartner!
