Die "Bewertung"

Die Lage – ein zentraler Wertfaktor
Bei der Lagebewertung wird zwischen Makro- und Mikrolage unterschieden. Die Makrolage beschreibt übergeordnete Standortfaktoren wie Land, Region, Stadt oder Stadtteil. Die Mikrolage hingegen bezieht sich auf das unmittelbare Umfeld der Immobilie, darunter die Nachbarschaft, der Charakter der Straße, die Position des Gebäudes sowie direkte Umgebungseinflüsse. Je nach Nutzungsart und individuellen Anforderungen spielen sowohl harte als auch weiche Lagefaktoren eine Rolle. Harte Faktoren sind messbar, etwa die Entfernung zu Verkehrsanbindungen, während weiche Faktoren subjektive Merkmale wie das Wohnumfeld oder das soziale Milieu umfassen.

Baujahr und Wohnfläche
Das Baujahr einer Immobilie sowie ihre Wohnfläche zählen zu den wesentlichen Einflussgrößen bei der Wertermittlung. Abhängig von der Bauperiode können erhebliche Wertunterschiede bestehen. Ebenso relevant ist der Modernisierungs- und Sanierungsstand, insbesondere bei älteren Gebäuden, da durch umfassende Maßnahmen eine deutliche Wertsteigerung erzielt werden kann. Die Wohnfläche stellt dabei einen weiteren zentralen Bewertungsfaktor dar.

Ausstattung und energetischer Zustand
Der energetische Zustand einer Immobilie gewinnt zunehmend an Bedeutung. Faktoren wie Dämmung, Fenster- und Türqualität sowie die Heizungsanlage fließen maßgeblich in die Bewertung ein. Erneuerungen und Sanierungen werden dabei differenziert berücksichtigt. Darüber hinaus beeinflusst die Ausstattung den Immobilienwert erheblich – von Bodenbelägen und Sanitäreinrichtungen bis hin zu besonderen Ausstattungsmerkmalen.

Angebot und Nachfrage
Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage hat direkten Einfluss auf die Immobilienpreise. Übersteigt das Angebot die Nachfrage, spricht man von einem Käufermarkt mit tendenziell sinkenden Preisen. Ist die Nachfrage höher als das verfügbare Angebot, entsteht ein Verkäufermarkt, der steigende Preise begünstigt. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die regionalen Marktverhältnisse und behält Angebot und Nachfrage durch seine Kundenstruktur stets im Blick.

Finanzierungskosten
Das Zinsniveau ist ein weiterer entscheidender Faktor für die Preisentwicklung von Immobilien. Da Käufer den Erwerb in der Regel über eine Finanzierung abwickeln, beeinflussen die Zinssätze unmittelbar die monatliche Belastung. Üblicherweise sollte die monatliche Finanzierungsrate etwa 30 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten.

Welches Verfahren sich zur Ermittlung des Marktpreises am besten eignet, hängt unter anderem von der Art der Immobilie sowie von ihrem jeweiligen Marktumfeld ab. Zu den anerkannten und normierten Verfahren der Immobilienbewertung zählen das Vergleichswert-, das Sachwert- und dasErtragswertverfahren.
Nachfolgend werden diese Bewertungsmethoden kurz erläutert:

1. Vergleichswertverfahren
   Ermittlung des Immobilienwerts anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in unmittelbarer Umgebung.
2. Sachwertverfahren
   Berechnung des Immobilienwerts auf Basis des Bodenwerts sowie des Zeitwerts der baulichen Anlagen.
3. Ertragswertverfahren
   Ermittlung des Immobilienwerts anhand des Bodenwerts und des Gebäudewerts unter Berücksichtigung der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen.

Da der im Vergleichswertverfahren ermittelte Wert das aktuelle Marktgeschehen am realistischsten widerspiegelt, stellt diese Methode in der Praxis häufig die bevorzugte Bewertungsgrundlage dar. Ein erfahrener Immobilienmakler ist hierbei ein kompetenter Ansprechpartner für die fundierte Einschätzung Ihrer Immobilie.

Makler greifen dabei sowohl auf eigene, erfolgreich vermittelte Immobilien als auch auf umfangreiche Immobilien­datenbanken zurück. Ergänzend werden Marktberichte, Marktforschungsdaten sowie Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse herangezogen. Der Abgleich mit diesen realen Marktdaten ermöglicht eine präzise und marktgerechte Ermittlung des tatsächlichen Immobilienwerts.

Die Marktwertermittlung einer Immobilie wird aus unterschiedlichen Gründen vorgenommen.
Häufige Anlässe sind unter anderem der

• An- und Verkauf von Immobilien,
• Versteigerungen,
• Trennung und Scheidung,
• Erbauseinandersetzungen und Erbregelungen,
• steuerliche Fragestellungen und Vermögensfeststellungen,
• gerichtliche Auseinandersetzungen,
• reines Informationsinteresse oder potenzieller Verkauf,
• Grundstücksteilung bzw. Teilverkauf

können Anlass für eine Wertermittlung sein.

Im Rahmen der Immobilienbewertung wird der sogenannte Verkehrswert ermittelt. Dieser entspricht dem aktuellen Marktwert der Immobilie, also dem Preis, der bei einem Verkauf unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden kann.

Bei rechtlichen Streitigkeiten ohne Verkaufsabsicht empfiehlt es sich, einen qualifizierten Sachverständigen zu beauftragen, dessen Gutachten gerichtlich anerkannt ist.
Reden wir darüber.

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